Cảnh giác với cơn sốt giá 300 triệu/m2

Đầu năm 2025, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội ghi nhận nguồn cung kỷ lục, đặc biệt ở vùng ven, đẩy giá sơ cấp tăng gấp đôi so với năm trước. Tuy thanh khoản có cải thiện, chuyên gia cảnh báo đầu tư vào phân khúc này dễ bị cuốn vào "sốt ảo" vì giá trị lớn, thanh khoản thấp và khách hàng hạn chế.

Giá biệt thự tại Hà Nội, TP.HCM đang ở mức kỷ lục, nhưng các chuyên gia cảnh báo về những yếu tố tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư. Quý I/2025 chứng kiến một sự tăng trưởng ấn tượng trong phân khúc biệt thự liền kề tại Hà Nội, đặc biệt với hơn 1.500 căn được mở bán từ một dự án lớn ở Đan Phượng. Dù nguồn cung giảm 46% so với quý IV/2024, do ảnh hưởng từ kỳ nghỉ Tết, thị trường sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ về giá. Cụ thể, giá biệt thự trung bình đạt 226 triệu đồng/m2, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, với kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và các chính sách sáp nhập hành chính. Những khu vực ven đô như Đan Phượng, Đông Anh, và Văn Giang (Hưng Yên) cũng chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, dao động từ 160-209 triệu đồng/m2. Tỷ lệ hấp thụ đạt từ 60-70%, cho thấy nhu cầu vẫn duy trì ở mức khá cao.

Savills Việt Nam trong báo cáo quý I/2025 cũng chỉ ra sự thống trị của Vingroup trong phân khúc biệt thự và nhà phố, chiếm tới 97% tổng nguồn cung mở bán tại Hà Nội. Giá biệt thự đã chạm mức 282 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với năm 2024. Không chỉ biệt thự, giá nhà liền kề cũng ghi nhận mức tăng 24%, đạt 239 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp cũng có những dấu hiệu phục hồi khi giá đất và nhà phố thương mại tăng 9%, lên mức 266 triệu đồng/m2. 

Đây là sự tăng trưởng mạnh mẽ so với những năm trước, khi thị trường bất động sản đang phục hồi sau một thời gian dài chững lại. Dù vậy, sự phục hồi này không đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư nên lao vào thị trường một cách vội vàng.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng, dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi, các nhà đầu tư cần rất thận trọng, đặc biệt với phân khúc biệt thự. Một yếu tố cần đặc biệt chú ý là tính thanh khoản của loại tài sản này. Thị trường biệt thự có đặc thù giá trị lớn, nhưng tính thanh khoản thấp, nhất là trong bối cảnh niềm tin của nhà đầu tư chưa hoàn toàn hồi phục. Đây là một yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần phải cân nhắc, vì khả năng bán lại bất động sản trong thời gian ngắn là rất hạn chế. Vì vậy, những ai tham gia thị trường này cần chuẩn bị tâm lý dài hạn, với thời gian nắm giữ từ 5 đến 10 năm, và tránh tuyệt đối việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Các nhà đầu tư "non tay" có thể dễ dàng bị cuốn vào những cơn sóng ảo và chịu những rủi ro không đáng có.

Bên cạnh đó, theo nhận định của bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nguồn cung biệt thự, liền kề sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian ngắn do vướng mắc về pháp lý. Trong khi đó, giá cả sẽ khó có thể giảm mạnh mà chỉ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ. Đối với các nhà đầu tư, điều quan trọng là phải xác định được tiềm năng sinh lời trong dài hạn, đặc biệt là dựa vào yếu tố vị trí và sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, tiện ích xung quanh. Cũng theo bà Miền, các nhà đầu tư cần phải thẩm định kỹ lưỡng khả năng tăng giá thực tế của các bất động sản này, tránh bị cuốn vào những cơn sốt giá không bền vững. Thị trường bất động sản hiện tại đang trong quá trình chuyển giao, vì vậy việc đầu tư vào phân khúc biệt thự, liền kề sẽ tiềm ẩn không ít rủi ro và đòi hỏi sự tỉnh táo cũng như chiến lược đầu tư dài hạn để đạt được hiệu quả bền vững.