"Giá nhà gấp đến 30 lần thu nhập, người trẻ làm cật lực 30 năm không mua nổi một căn nhà"

Tín dụng “chảy sai chỗ” kéo dài

“Chúng ta đang tăng trưởng nhưng tăng trưởng trên nền tảng nào? Liệu nền tảng đó có đủ vững chắc cho mục tiêu tăng trưởng hai con số không?”, đại biểu Lê Hoàng Anh (đoàn Gia Lai) mở đầu trong phần cho ý kiến thảo luận kinh tế - xã hội tại Quốc hội vào sáng nay (21/4).

Đại biểu tỉnh Gia Lai chỉ ra thực trạng đầu tư tư nhân ở Việt Nam phụ thuộc khoảng 80% vào tín dụng ngân hàng, trong khi lãi suất cho vay cao. Mức lãi suất này chỉ ngành lợi nhuận cao hoặc đầu cơ tài sản mới chịu được. Điều này mang đến nhiều hệ lụy.

Theo đại biểu Lê Hoàng Anh, phần lớn tín dụng chảy vào bất động sản đầu cơ. Giá nhà tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đạt 25 - 30 lần thu nhập bình quân năm, trong khi thông lệ lành mạnh quốc tế chỉ 4 - 6 lần.

“Người trẻ 30 năm lao động cật lực không mua nổi một căn nhà, bằng người thừa kế một mảnh đất. Điều này dẫn tới niềm tin vào hệ thống công bằng bắt đầu lung lay”, đại biểu đoàn Gia Lai nêu quan điểm và cho rằng đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà chính là vấn đề chính trị xã hội dài hạn.

Từ số liệu về dư nợ tín dụng của toàn bộ 35 ngân hàng thương mại do Thư viện Quốc hội cung cấp, ông Hoàng Anh “đặc biệt lo lắng”, bởi tín dụng bất động sản tăng 132% trong 4 năm, từ 1.955.000 tỷ đồng năm 2021 lên 4.541.000 tỷ đồng năm 2025, gấp 2,4 lần tốc độ tăng công nghiệp.

Tín dụng bất động sản năm 2025 lớn gấp 1,81 lần tín dụng công nghiệp và gấp 5,3 lần tín dụng nông lâm thủy sản. Trong khi đó, bất động sản không tạo ra giá trị xuất khẩu, không tạo việc làm bền vững. Năm 2025, chỉ riêng bất động sản và xây dựng chiếm 27,4% tổng tín dụng toàn hệ thống.

Cũng theo đại biểu, riêng năm 2024-2025, tín dụng bất động sản tăng đột biến 37,6%, trong khi tín dụng công nghiệp chỉ tăng 9,4%.

“Việt Nam đang chạy marathon với đôi chân bị trói, vốn bị giam trong tài sản đầu cơ thay vì chảy vào nơi tạo ra giá trị thực”, ông Lê Hoàng Anh ví von và đề nghị Chính phủ kiểm kiểm soát tín dụng bất động sản đầu cơ bằng công cụ thị trường thay vì dùng mệnh lệnh hành chính. Cùng với đó là cần dự trữ bắt buộc phân biệt theo lĩnh vực để tín dụng chuyển sang sản xuất và công nghệ. Đồng thời, thực hiện ngay việc thu phí sử dụng đất theo hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào sử dụng.

Trước mắt, ông Lê Hoàng Anh đề nghị Quốc hội đưa vào Luật Thủ đô thông qua tại kỳ họp này và cuối năm đưa vào Luật Đô thị đặc biệt thực hiện tại TP Hồ Chí Minh quy định: “Đất dự án chậm triển khai quá 24 tháng phải chịu phí tăng dần theo thời gian. Nhà đất thứ hai trở lên không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê phải áp dụng mức phí lũy tiến phù hợp”.

Đại biểu đề xuất toàn bộ nguồn thu này cần đưa vào Quỹ nhà ở xã hội, tái thiết chung cư cũ và hạ tầng đô thị thiết yếu.

“Đây là giải pháp đánh đúng vào động cơ đầu cơ, buộc đất quay về giá trị sử dụng thật, tạo không gian cho tăng trưởng thực tế”, đại biểu Lê Hoàng Anh (đoàn Gia Lai) nêu quan điểm.

Cùng quan điểm, trong phiên thảo luận vào chiều qua (20/4), đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn Hải Phòng), nhận định khó khăn lớn của thị trường bất động sản vẫn nằm ở thể chế, quy hoạch, thủ tục đầu tư, xác định giá đất, bồi thường tái định cư và thời gian phê duyệt dự án. Khi nguồn cung hợp pháp vẫn tắc trong khi đầu cơ, tin đồn quy hoạch và đấu giá đất nền tiếp tục tạo hiệu ứng giá ảo thì rất khó ổn định thị trường.

Từ thực tế nêu trên, đại biểu đề nghị làm rõ hơn giải pháp hạ nhiệt mặt bằng giá đang leo thang bất hợp lý, nhất là cách thức xử lý hài hòa giữa mục tiêu ổn định thị trường với thực tế nhiều địa phương còn có xu hướng trông vào nguồn thu từ đất, từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Đồng thời, cần đánh giá kỹ lưỡng và có giải pháp xử lý cụ thể đối với các dự án bất động sản vướng mắc trong các vụ án đã được các cơ quan thanh tra, kiểm tra có kết luận, tòa án có bản án và được cấp có thẩm quyền quyết định, các dự án chậm triển khai để hoang hóa, lãng phí trong nhiều năm.

"Cần công khai thông tin và sớm có cơ chế rà soát toàn bộ, phân loại từng dự án; dự án nào đủ điều kiện thì tiếp tục cho triển khai với thời hạn rõ ràng, dự án nào không còn năng lực thực hiện hoặc cố tình chây ì thì kiên quyết thu hồi, tổ chức đấu giá, đấu thầu lại hoặc chuyển mục đích sử dụng cho phù hợp", đại biểu Sơn kiến nghị.

Cải cách đúng chỗ, không phải bơm thêm tiền vào hệ thống cũ

Một vấn đề khác được đại biểu Lê Hoàng Anh (đoàn Gia Lai) chỉ ra hiệu quả đầu tư (ICOR) thấp do ngân sách dàn trải, nhiều dự án khánh thành kỹ thuật nhưng chưa đưa vào sử dụng, chưa phát huy hiệu quả.

Bên cạnh đó, khâu chuẩn bị đầu tư yếu, đánh giá hiệu quả trước và sau dự án bị xem nhẹ, chi phí phi chính thức cao; vốn nợ đọng phân bổ không kịp thời.

“Như dự án quan trọng quốc gia cao tốc Pleiku - Quy Nhơn, Quốc hội đã quyết định, chủ đầu tư đã thi công gần 5 tháng, kiến nghị nhiều lần bố trí 9.100 tỷ đồng năm 2026 nhưng đến nay vẫn chưa được giao vốn”, đại biểu Lê Hoàng Anh nêu dẫn chứng.

“ICOR cao không phải vì thiếu vốn mà vì thừa dự án, thiếu kỷ luật, thiếu trách nhiệm giải trình. Bỏ thêm tiền vào hệ thống quản trị kém chỉ làm ICOR tăng thêm”, đại biểu Lê Hoàng Anh đánh giá.

Trước thực tế này, đại biểu đề nghị Chính phủ cắt giảm ít nhất 30% số dự án phải đi kèm nguyên tắc: Cắt đúng dự án kém hiệu quả, giữ lại dự án có tính lan tỏa cao.

Đồng thời, hạch toán phải phù hợp với bản chất từng loại dự án, không thể dùng một bộ tiêu chí cho mọi dự án. Cam kết đầu ra phải là nghĩa vụ pháp lý như cam kết tài chính trong hợp đồng vay vốn.

Ngoài ra, đại biểu đề nghị dùng chuyển đổi số quản trị đầu tư công theo thời gian thực; thiết lập bảng điều khiển số theo dõi tiến độ, giải ngân, cảnh báo vượt dự toán, trách nhiệm từng khâu liên thông với chủ đầu tư, Kho bạc và Kiểm toán Nhà nước.

“Nhấn mạnh mục tiêu tăng trưởng hai con số là khả thi, nhưng chỉ đạt được khi chúng ta dũng cảm cải cách đúng chỗ, không phải bơm thêm tiền vào hệ thống cũ, không phải ban hành thêm văn bản, mà phải thay đổi cơ chế phân bổ vốn, buộc mỗi đồng đầu tư phải chứng minh giá trị của nó”, đại biểu Lê Hoàng Anh nhấn mạnh.