BĐS Hà Nội: Căn hộ “soán ngôi”, đất nền không còn là kênh đầu tư “vua”

Theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế cao cấp PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Trong năm 2024, phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá. Tổng hợp từ báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu/m2 năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu/m2 vào cuối quý III/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là, dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận cho rằng ở góc nhìn tích cực, cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao.

"Trong thời gian tới, theo nhận định của chúng tôi, giá chung cư sẽ khó giảm, tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó. Nguồn cung sơ cấp hiện đã có tăng lên, tình trạng khan hiếm phần nào được khắc phục nhưng chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang trên 100 triệu đồng/m2, nhưng qua quan sát thị trường và tổng hợp từ các báo cáo có thể thấy, nguồn cung mới cũng được hấp thụ nhanh chóng.  Mức giá “mềm” nhất hiện tại ở mức 60 -70 triệu đồng/m2, đến từ một số dự án mới được tái khởi động, ở các khu vực trước đây ít được chú ý. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng." " - ông nhận định.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận cho rằng ở góc nhìn tích cực, cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ.

Cũng theo đánh giá của PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trước đây đất nền thường được đánh giá là kênh đầu tư vua, nhưng trong bối cảnh hiện nay, dường như phân khúc căn hộ đang “soán ngôi” khi cho thấy tín hiệu tăng trưởng vượt trội hơn về mức độ quan tâm.

Nhớ lại vài năm trước, có thể thấy ngay cả trong thời điểm dịch bệnh, đất nền nhiều khu vực cũng lên cơn sốt, nhiều nhà đầu tư tham gia ôm hàng nên mức giá đã ở ngưỡng cao. Kể cả đất nền ở khu vực xa trung tâm, trong ngõ nhỏ cũng đã có sự tăng giá mạnh, nếu đầu tư sẽ không còn triển vọng tăng giá. Trong khi đó, mua đất nền Hà Nội để đầu tư hiện cũng cần có nguồn lực tài chính lớn, nếu ở thực thì phải thêm chi phí xây dựng, cải tạo nhà ở. Xét về đáp ứng nhu cầu ở thực, xu hướng ở một mặt bằng và sự tiện lợi của chung cư đang lên ngôi. Đất nền, thời điểm này chỉ dành cho những người có nhu cầu ở nhà đất thực sự hoặc mua để đầu tư lâu dài, đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, nhưng mức lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.

Trong năm 2024, mọi sự chú ý đổ dồn về phân khúc căn hộ, bởi nhu cầu không ngừng tăng. Xét ở góc độ kinh tế, việc mua chung cư còn có khả năng khai thác được dòng tiền cho thuê hàng tháng khi nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các khu vực có vị trí thuận tiện hiện nay tương đối lớn nếu không muốn nói là rất lớn, giá thuê thời gian qua cũng tăng nhanh. Mua chung cư để đầu tư ở thời điểm giá tốt cũng kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn, đặc biệt là trong bối cảnh giá chung cư tiếp tục được dự báo là khó giảm.

Đặc biệt, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh dự đoán: Dự án mới tái khởi động ở khu vực phía Nam Hà Nội có thể trở thành tâm điểm thu hút đầu tư.

Ông phân tích: Rõ ràng, hạ tầng luôn là yếu tố tiên quyết thúc đẩy sự gia tăng giá trị của bất động sản. Khu vực phía Nam Hà Nội đang được tiến hành đầu tư hàng loạt dự án phát triển hạ tầng giao thông hiện đại, gia tăng kết nối với khu vực trung tâm và cửa ngõ phía Nam đang là điểm nhấn thu hút các nhà đầu tư bất động sản. 

Minh chứng rõ nét nhất là, trước đây, khi khu vực này chưa được đầu tư nhiều về hạ tầng thì ít được chú ý, còn nay, ngay khi có thông tin về các dự án giao thông lớn đang triển khai thì khu vực lân cận ngay lập tức trở thành điểm sáng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư; các dự án chung cư, khu đô thị xung quanh cũng gia tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư. 

Và không chỉ vậy, trong bối cảnh nội đô ngày càng chật hẹp, hạ tầng giao thông được thúc đẩy cũng là yếu tố động lực thúc đẩy sự dịch chuyển nhu cầu ở ra khu vực xa hơn. Làn sóng này đã được nhìn thấy ở khu vực phía Đông, phía Tây trong nhiều năm qua, và thời gian tới có thể là phía Nam, sẽ chứng kiến nhu cầu ở gia tăng mạnh mẽ hơn nhờ hạ tầng thuận tiện hơn cho việc đi lại của người dân. Các dự án hiện hữu cũng ghi nhận sự tăng giá mạnh. Khu vực này nếu có dự án mới, chắc chắn sẽ trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của cả người mua nhà ở an cư lẫn nhà đầu tư đang trong làn sóng dịch chuyển dòng tiền tìm cơ hội.

Có thể khẳng định rằng, càng về cuối năm, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi ngày càng rõ rệt hơn. Triển vọng phục hồi càng chắc chắn hơn trong năm 2025 khi các chính sách mới được thẩm thấu, đường ray pháp lý mới “chạy trơn tru” hơn, chính quyền cũng có những động thái quyết liệt trong việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, tạo động lực để khơi thông nguồn cung mới trên thị trường.

"Về thời điểm, tôi cho rằng, đối với dự án chung cư, nếu có nhu cầu ở thì không nên chần chừ, vì càng chờ càng khó mua, còn để đầu tư thì cũng càng không nên chần chừ, bởi nguồn cung trên thực tế không nhiều. Điều quan trọng là nhà đầu tư, người mua nhà cần xem xét, cân nhắc về tính hợp lý, mức độ phù hợp với nhu cầu và cả xem xét các các yếu tố rủi ro trước khi đưa ra quyết định. Lưu ý là phải chọn lọc dự án đầu tư và chủ đầu tư đủ uy tín, sắp hoàn thiện và ra sản phẩm trong thời gian tới." - ông đưa lời khuyên cho các nhà đầu tư và người đang đi tìm nơi an cư.