Chung cư giá dưới 2 tỷ biến mất khỏi thị trường

Savills Hà Nội vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025, cho thấy nhiều biến động đáng chú ý trong phân khúc căn hộ chung cư.

Trong quý này, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% so với quý trước nhưng tăng mạnh 95% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm.

Lượng giao dịch đạt 7.914 căn, giảm 41% so với quý trước nhưng vẫn tăng 49% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, phân khúc hạng B chiếm áp đảo với 99% tổng lượng căn hộ bán ra. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt mức cao 84%.

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục xu hướng tăng, đạt 79 triệu đồng/m² - tăng 5% theo quý và 32% theo năm.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, trong quý I/2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng lượng giao dịch, tăng mạnh từ mức chỉ 6% năm 2021. Phân khúc từ 2-4 tỷ đồng chiếm 50% còn lại, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ hoàn toàn biến mất khỏi thị trường. Điều này phản ánh xu hướng tiêu dùng mới, khi người mua ngày càng sẵn sàng đầu tư vào bất động sản cao cấp hơn - một dấu hiệu rõ nét của "hiệu ứng giàu có".

Trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22%/năm. Đáng chú ý, huyện Đông Anh ghi nhận mức tăng cao nhất - 42%/năm nhờ động lực từ dự án Vinhomes Global Gate. Quận Tây Hồ dẫn đầu về mức giá sơ cấp, lên tới 185 triệu đồng/m², đồng thời đứng thứ hai về tốc độ tăng giá (40%/năm). Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 60 triệu đồng/m² - giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm. Chênh lệch giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp lớn nhất tại các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).

Dữ liệu từ trang thông tin Bất động sản cho thấy sự phân hóa giá rõ nét giữa khu vực nội thành và vùng ven Hà Nội. Các dự án cách trung tâm 30-60 phút có giá dao động từ 40-80 triệu đồng/m², thậm chí có nơi lên tới 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, những dự án xa hơn (cách 60-90 phút di chuyển) chủ yếu có giá từ 20-50 triệu đồng/m², rất ít dự án vượt mốc 60 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này phần lớn đến từ khả năng kết nối hạ tầng và khoảng cách tới trung tâm.

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bà Phạm Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản cho biết, phần lớn các dự án mở bán trong quý đều có tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ lực cầu ổn định. Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 72% tổng giao dịch.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối nghiêm trọng khi các dự án mới chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn, hoặc giới đầu tư tìm kiếm giá trị gia tăng lâu dài. Căn hộ chung cư chiếm hơn 69% tổng nguồn cung mới, nhưng phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ gần như vắng bóng hoàn toàn.

Giá bán sơ cấp trung bình trong quý I/2025 đạt 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng chủ yếu đến từ việc chủ đầu tư điều chỉnh giá cao hơn khi tái mở bán các dự án.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán đang có xu hướng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch chủ yếu ghi nhận ở các căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và có cư dân vào ở, với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m², hoặc tại các dự án cao cấp mới ở trung tâm Hà Nội.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đến quý III/2024, thu nhập bình quân của người lao động tại Hà Nội đạt khoảng 10,7 triệu đồng/người/tháng, tương đương khoảng 21,4 triệu đồng/tháng cho mỗi hộ gia đình hai lao động.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong năm 2024 trung bình ở mức 70 triệu đồng/m², đồng nghĩa với việc một căn hộ diện tích 50 m² có giá không dưới 3,5 tỷ đồng.

Các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, với mặt bằng thu nhập hiện tại, người mua nhà cần đạt mức thu nhập tối thiểu từ 45-210 triệu đồng mỗi tháng - tùy theo vị trí dự án để có khả năng tiếp cận và thanh toán một căn hộ tại Thủ đô.