"Cởi trói" cho condotel

Tiếp tục gỡ vướng cho condotel

Từng là "gà đẻ trứng vàng" và phát triển ồ ạt trong giai đoạn 2015 - 2018, thế nhưng sau ồn ào từ việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong việc cấp sổ hồng, phân khúc condotel rơi vào trầm lắng và "đóng băng" kéo dài.

Nghị định 10/2023 của Chính phủ, sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 43/2014 về hướng dẫn Luật Đất đai, được xem như văn bản "cởi trói" cho condotel. Phải nói là nhiều chủ đầu tư và khách mua căn hộ condotel đã đặt rất nhiều kỳ vọng vào sự cởi trói này.

Luật Đất đai 2024 được ban hành tiếp tục được các chủ đầu tư và khách mua căn hộ condotel đặt kỳ vọng sớm giải quyết việc cấp sổ đỏ cho condotel. Thế nhưng, trên thực tế lại không dễ dàng. Ví dụ tại tỉnh Khánh Hòa. Đến nay, trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà, chỉ có duy nhất một dự án được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Và số lượng căn hộ du lịch - hay còn gọi là condotel chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn còn rất lớn tại các địa phương khác như Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc...

Nằm ở vị trí đẹp, thuận lợi giao thông và không gian thoáng, sau gần một tháng mở bán, hơn 40% tổng lượng căn hộ du lịch tại dự án này đã được giao dịch. Chủ đầu tư cho biết, 100% khách mua là từ nhu cầu thực tế, bởi từ cuối năm ngoái, địa phương đã có chủ trương và chấp thuận khung pháp lý cho loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch.

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024, để được cấp giấy chứng nhận sở hữu cho các căn hộ du lịch này, các chủ đầu tư cần phải có thêm giấy chứng nhận của cơ quan quản lý xác nhận các bất động sản này đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Ông Trần Văn Đức - Giám đốc Ban phát triển dự án Công ty Cổ phần Vega City cho biết: "Chỉ mong muốn trong thời gian tới sớm ban hành hướng dẫn và các quy định chi tiết cụ thể để tạo thuận lợi cho địa phương cũng như chủ đầu tư triển khai được ngay".

Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Khánh Hoà cho biết, có khoảng 22 dự án được UBND tỉnh chấp thuận có loại hình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch. Đây cũng là địa phương đầu tiên của cả nước có bất động sản là mô hình condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.

Với một dự án biệt thự nghỉ dưỡng đã được cấp 53 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua. Số dự án còn lại dù đã kiểm tra hồ sơ, tổ chức thẩm định thế nhưng vẫn nhiều nội dung còn vướng mắc chưa đáp ứng được điều kiện quy định hiện hành.

Ông Nguyễn Tấn Tuân - Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hoà nhận định: "Chúng tôi nghĩ rằng đây là nguồn lực rất lớn trong xã hội cần được diễn giải và giải quyết thích đáng. Chúng tôi đang báo cáo với Bộ Tài nguyên và Chính phủ để sớm xem xét, hướng dẫn và để triển khai một cách hiệu quả, làm sao để nguồn lực bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn của tỉnh sớm được khơi thông".

9 tháng sau khi Nghị định 10/2023 có hiệu lực được kỳ vọng sẽ gỡ vướng cho các dự án condotel thì tiếp tục Luật Đất đai mới 2024 đã được ban hành. Lúc này, các chủ sở hữu, các chủ đầu tư lại tiếp tục chờ đợi thông tư hướng dẫn để hoàn thiện hồ sơ pháp lý đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Và cứ mỗi ngày trôi qua, với các bất động sản nghỉ dưỡng, thời gian sở hữu sẽ bị rút ngắn bởi theo luật định, condotel sẽ chỉ được sở hữu trong vòng 50 năm.

Theo tính toán của tỉnh Khánh Hòa, nếu các dự án condotel được cấp giấy chứng nhận sở hữu thì có thể đóng góp và giúp tăng GRDP hàng năm của địa phương từ 2-3% từ nguồn lực bất động sản nghỉ dưỡng này.

Thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, khó khăn trong việc cấp sổ hồng, phân khúc condotel

Kỳ vọng từ Luật Đất đai 2024

Có thể nhận thấy, bước đầu những địa phương đặc thù như tỉnh Khánh Hoà đã có thể phần nào gỡ vướng được pháp lý cho condotel và đang nỗ lực để giải quyết các bài toán tiếp theo. Kỳ vọng cũng tiếp tục được đặt ra các địa phương còn lại có nguồn bất động sản nghỉ dưỡng cao nhất cả nước, nhất là khi Luật Đất đai 2024 đã được ban hành.

Năm 2023, có hàng ngàn căn hộ condotel tại các dự án ven biển Đà Nẵng được thành phố cho phép chuyển đổi thành chung cư như là một hướng giải thoát các dự án hàng nghìn tỷ "đắp mền". Nhưng đến nay, chủ trương này mới chỉ dừng trên văn bản.

Đà Nẵng từng là chiếc nôi của condotel và theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Đà Nẵng hiện có khoảng 25 dự án với 9.100 căn hộ condotel. Nhưng hơn 5.000 căn trong số này chưa được khai thác sử dụng.

Ông Hồ Quang Hùng - Tư vấn bất động sản nêu ý kiến: "Thị trường của Đà Nẵng có thời gian giảm lại sau thời gian của căn hộ dịch vụ codotel, nhưng sau này tỷ lệ hấp thu sẽ tốt hơn".

Hiện tại, những thay đổi trong chính sách và cơ chế được cho là sẽ đem lại tín hiệu khởi sắc cho condotel. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 mới chỉ giải quyết tình huống condotel, officetel trên đất ở mà chưa hướng dẫn trường hợp xây dựng trên đất khác, trong khi chủ yếu sản phẩm này được phát triển trên đất thương mại, dịch vụ. Vì thế, số lượng các dự án condotel được cấp sổ hoặc các chủ đầu tư có thể thực thi được các điều kiện này được cho là hiếm hoi.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Công ty tư vấn chiến lược và đầu tư bất động sản CBRE đưa ra nhận định: "Gần đây, chúng ta cũng đã có Luật Kinh doanh bất động sản quy định rõ ràng hơn, đưa vào điều chỉnh luật những dự án đủ điều kiện để phát triển sản phẩm căn hộ du lịch".

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản chia sẻ: "Biện pháp tháo gỡ cấp bách hiện nay khi chúng ta luật hoá một cách cụ thể việc cấp các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các bất động sản nghỉ dưỡng. Như đất ở mà làm bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn được cấp lâu dài nhưng ngược lại với thương mại dịch vụ, căn hộ nghỉ dưỡng hay biệt thự nghỉ dưỡng sẽ chỉ được cấp có thời gian nhất định. Tôi nghĩ như vậy sẽ rất minh bạch, rõ ràng. Hy vọng các tỉnh thành sẽ triển khai đúng theo các quy định của luật".

Các công ty tư vấn bất động sản đánh giá, condotel ra đời để giải quyết hai vấn đề: một là các chủ đầu tư dễ dàng bán hàng hơn và đa dạng hoá danh mục sản phẩm của mình. Hai là người mua sẽ tìm tới các yếu tố như dòng tiền khi khai thác kinh doanh và sự tăng giá bất động sản của các dự án này. Và thị trường condotel dường như vẫn còn rất vất vả để có thể phục hồi.

Số lượng căn hộ du lịch - hay còn gọi là condotel chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn còn rất lớn

Condotel góp phần tạo nguồn lực phát triển kinh tế

Thực tế cho thấy, condotel được xây dựng ở những địa phương đặc thù - địa phương coi du lịch là một trong những mũi nhọn phát triển kinh tế và hầu hết chỉ phục vụ cho khách du lịch. Các chuyên gia cho rằng, chừng nào du lịch còn phát triển, chừng đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn cơ hội để tăng trưởng . Vì thế, các khung pháp lý khi được quy định rõ ràng hơn sẽ giúp các nhà đầu tư có cơ sở thúc đẩy lại sự phát triển của thị trường condotel, kích thích làn sóng đầu tư của người dân trong bối cảnh hiện nay để tạo ra động lực kinh tế.

Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc cấp cao khối thị trường giao dịch phía Bắc, Tập đoàn tư vấn bất động sản JLL đưa ra ý kiến: "Họ cần phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng cũng như làm sao để cho sản phẩm condotel không còn chỉ ở mục đích giúp họ bán hàng được nhanh, họ phải suy nghĩ đến người mua".

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc chi nhánh Hà Nội, Công ty tư vấn chiến lược và đầu tư bất động sản CBRE cho biết thêm: "Đầu tư các sản phẩm sẽ là những bài toán kinh doanh, vấn đề thị trường, vấn đề về cạnh tranh và vấn đề về quản lý vận hành, lựa chọn các đơn vị đồng hành, cùng quản lý để đảm bảo được dòng doanh thu lâu dài".

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đưa ra ý kiến: "Chúng ta minh bạch hoá về thị trường sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ tạo động lực phát triển. Đó là tiềm lực và nguồn lực giúp phát triển về du lịch và kinh tế xã hội".

Nếu các văn bản hướng dẫn sớm được thông qua với những quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn sẽ giúp gỡ vướng cho condotel, officetel. Thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có tiềm năng bởi thị trường sẽ dần phục hồi dưới tác động của các bộ luật mới.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!