TP Hồ Chí Minh kiến nghị giao đất trực tiếp: Khai thông "điểm nghẽn" cho nhà ở xã hội

Gỡ điểm nghẽn cung nhà

Nhà ở xã hội nhiều năm qua luôn là một trong những mục tiêu lớn của chính sách an sinh, nhưng cũng là lĩnh vực chứng kiến khoảng cách rất lớn giữa kỳ vọng và kết quả thực hiện. Trong khi nhu cầu của người lao động, công nhân và người thu nhập thấp ngày càng tăng thì nguồn cung vẫn phát triển chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế của một đô thị đặc biệt như TP Hồ Chí Minh.

Tại buổi làm việc mới đây của Thường trực Thành ủy TP Hồ Chí Minh với Đảng ủy UBND TP Hồ Chí Minh nghe báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ chính trị - xã hội 6 tháng đầu năm và phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm 6 tháng cuối năm 2026, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh cho biết thành phố đặt mục tiêu đến cuối năm 2026 khởi công các dự án với quy mô khoảng 100.000 căn hộ. Đến quý II/2027, thành phố tiếp tục triển khai thêm các dự án mới, phấn đấu hoàn thành khoảng 199.400 căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện là nút thắt lớn đối với việc phát triển nhà ở xã hội. Đây cũng là nhận định được nhiều chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đồng tình trong thời gian qua.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, TP Hồ Chí Minh vừa kiến nghị Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, đề xuất cấp có thẩm quyền cho phép UBND TP Hồ Chí Minh được quyết định giao chủ đầu tư trực tiếp đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất công hoặc các khu đất phù hợp quy hoạch; đồng thời không thực hiện đấu giá, đấu thầu đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân.

Theo Phó Chủ tịch Hoàng Nguyên Dinh, quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện là nút thắt lớn đối với việc phát triển nhà ở xã hội. Đây cũng là nhận định được nhiều chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đồng tình trong thời gian qua.

Thực tế cho thấy một dự án nhà ở xã hội hiện phải trải qua nhiều công đoạn từ xác định quỹ đất, lập quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thẩm định năng lực đến chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án. Chỉ riêng khâu lựa chọn nhà đầu tư trong nhiều trường hợp đã kéo dài từ 1 đến 3 năm. Trong khi đó, mức lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại.

Đó là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp dù có năng lực nhưng vẫn dè dặt tham gia thị trường này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), khẳng định nhà ở xã hội là chính sách an sinh xã hội đặc biệt nên cần cơ chế đặc biệt. Theo HoREA, các thủ tục đấu giá, đấu thầu kéo dài đang làm chậm nguồn cung, khiến người thu nhập thấp mất cơ hội tiếp cận nhà ở. Hiệp hội nhiều năm qua liên tục kiến nghị rút ngắn quy trình lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và phê duyệt dự án.

Dưới góc độ kinh tế, đề xuất của TP Hồ Chí Minh cho thấy sự chuyển hướng từ mục tiêu tối đa hóa nguồn thu từ đất sang mục tiêu tối đa hóa hiệu quả an sinh xã hội. Nếu áp dụng cơ chế đấu giá như các dự án thương mại, chi phí đất sẽ bị đẩy lên cao, kéo theo giá thành dự án tăng lên. Khi đó, nhà ở xã hội rất khó giữ được mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người lao động.

Không phải ngẫu nhiên mà nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng các cơ chế ưu tiên về đất đai, tín dụng và thủ tục cho phân khúc nhà ở xã hội. Bởi đây không đơn thuần là một dự án bất động sản mà còn là một công cụ chính sách nhằm ổn định thị trường lao động và bảo đảm phát triển đô thị bền vững.

Minh bạch để tạo đột phá

Ở góc độ thị trường, đề xuất của TP Hồ Chí Minh có thể tạo ra tác động tích cực rất lớn nếu được thông qua.

Hiện nay, nghịch lý lớn nhất của thị trường bất động sản là thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá phù hợp trong khi nhiều phân khúc trung và cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ góp phần bổ sung nguồn cung cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, từ đó giảm áp lực lên mặt bằng giá nhà.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định quỹ đất dành cho nhà ở xã hội hiện chưa được chuẩn bị đồng bộ. Nơi có nhu cầu cao thì giá đất rất đắt đỏ, còn nơi giá đất thấp lại xa khu dân cư và thiếu sức hấp dẫn. Theo ông, muốn phát triển mạnh nhà ở xã hội cần đồng thời giải quyết bài toán quỹ đất, thủ tục đầu tư và nguồn vốn.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của hàng triệu người lao động ngày càng cấp thiết, việc khai thông nút thắt về thủ tục lúc này có lẽ chính là điều thị trường đang chờ đợi nhất.

Nhận định này cho thấy việc giao chủ đầu tư trực tiếp đối với quỹ đất công không chỉ giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án mà còn giảm đáng kể chi phí vốn cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, tác động lan tỏa của nhà ở xã hội còn vượt ra ngoài lĩnh vực bất động sản. Mỗi dự án được triển khai sẽ kéo theo nhu cầu về xây dựng, vật liệu, nội thất và tài chính ngân hàng. Đây là dòng đầu tư tạo ra tài sản thực, phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế.

Theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Phạm Đức Ấn, chương trình tín dụng 180.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện áp dụng lãi suất ưu đãi 6,1% đối với chủ đầu tư và 5,6% đối với người mua nhà. Tuy nhiên, số vốn giải ngân mới đạt hơn 3.000 tỷ đồng. Điều đó cho thấy bài toán không nằm ở thiếu vốn mà chủ yếu nằm ở nguồn cung dự án đủ điều kiện triển khai.

Nếu được thiết kế với cơ chế giám sát đủ chặt chẽ, kiến nghị của TP Hồ Chí Minh không chỉ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư mà còn có thể tạo ra bước ngoặt cho chương trình phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của hàng triệu người lao động ngày càng cấp thiết, việc khai thông nút thắt về thủ tục lúc này có lẽ chính là điều thị trường đang chờ đợi nhất.