Thị trường chung cư Hà Nội biến động, nhà đầu tư đứng ngồi không yên

Trên thị trường thứ cấp, không ít nhà đầu tư chung cư đang chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận để tái cơ cấu danh mục đầu tư, chạy đua với xu hướng "cắt lãi" nhằm giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, theo nhận định từ các chuyên gia, việc trông chờ vào một "sóng giảm giá" sâu để tạo cơ hội cho người mua nhà thực sự là một kỳ vọng xa vời, khi thị trường đang đứng trước nhiều yếu tố không thể lường trước.

Kể từ sau Tết Nguyên đán 2025, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận sự điều chỉnh đáng kể với mức giảm giá từ 5-15% tại nhiều khu vực, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ có giá từ 4-6 tỷ đồng. Những người mua nhà trong tầm giá này giờ đây có nhiều sự lựa chọn hơn, khi giá căn hộ tại một số dự án đã giảm sâu, thậm chí lên đến hàng trăm triệu đồng.

Cụ thể, đầu tháng 4/2025, chị Mai Ly cùng gia đình đã quyết định xuống tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 64 m2 tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, với giá 4,2 tỷ đồng. Căn hộ này, được chủ cũ mua vào cuối năm 2021 với giá 2,5 tỷ đồng, đã trải qua một chuỗi tăng giá và được rao bán với mức 4,6 tỷ đồng vào cuối năm 2024. Tuy nhiên, với tình hình thanh khoản yếu và dòng tiền khó khăn, chủ nhà buộc phải giảm giá để thoát hàng nhanh chóng.

Trước đó, chị Mai Ly đã tìm hiểu một căn hộ tại quận Cầu Giấy (diện tích 105m2, 3 phòng ngủ), được rao bán đầu năm với giá 78 triệu đồng/m2 (tương đương 8,2 tỷ đồng). Sau hơn 4 tháng không có giao dịch, chủ nhà đã giảm giá xuống còn 72 triệu đồng/m2, tương đương 7,56 tỷ đồng. Những căn hộ khác trong khu vực cũng đã chứng kiến mức giảm giá từ 100-300 triệu đồng.

Các báo cáo thị trường cho thấy, trong ba tháng đầu năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm, sau một thời gian dài tăng mạnh. Theo khảo sát của Savills, gần 50% dự án căn hộ thứ cấp có sự điều chỉnh giá, với mức giảm trung bình khoảng 1%. Những dự án như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360, Masteri West Heights hay Imperia Smart City đều nằm trong nhóm có mức giảm giá từ 2-6%.

Ngoài ra, một yếu tố quan trọng tác động đến giá căn hộ thứ cấp là sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của các nhà đầu tư. Khi giá căn hộ sơ cấp vẫn ở mức cao, nhiều người mua bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại thị trường thứ cấp để có giá tốt hơn. Điều này thúc đẩy quá trình điều chỉnh giá diễn ra rộng rãi hơn, phản ánh rõ áp lực cân bằng cung - cầu.

Những biến động này đặt ra câu hỏi liệu các nhà đầu tư có nên giảm giá mạnh hơn để thoát hàng trong bối cảnh thanh khoản giảm sút? Các chuyên gia cho rằng, với những nhà đầu tư không thể chờ đợi lâu, việc giảm giá để bán nhanh là điều cần thiết. Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư có khả năng tài chính vững mạnh, thị trường chung cư vẫn tiềm ẩn cơ hội dài hạn khi nhu cầu vẫn cao, dù nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở công nhân có thể gây ảnh hưởng đến thanh khoản của các căn hộ thương mại trong tương lai.